소유권이전등기청구소송의 준비서면
다음은 소외 박수영이 원고에게 변제해야 할 채무금의 변제에 갈음하여 피고가 원고에게 이건 토지를 대물로 변제하겠다는 청약의 의사를 표시하고, 원고와 공동으로 소외 강서구청으로부터 이건 토지에 대한 토지거래계약허가를 득하였으나, 위 소유권이전등기를 이행치 않는 바람에 원고가 피고를 상대로 제기한 소유권이전등기청구소송에서 제출한 준비서면으로 원고 승소판결이 선고된 사례입니다.
준 비 서 면
사건 2018 가단 ○○○○호 소유권이전등기
원고 ○ ○ ○
피고 ○ ○ ○
위 사건에 관하여 원고는 다음과 같이 변론을 준비합니다.
다 음
1. 피고는 2018. 12. 3. 자 준비서면을 통하여 ‘소외 박수영이 이 사건 부동산 2필지를 소외 김갑순으로부터 매수하면서 소외 김갑순의 동의를 얻어 계약상 매수인명의를 명의수탁자인 피고 명의로 한 부동산매매계약서를 작성하고, 피고명의로 소유권이전등기를 마쳤다.’고 허위의 주장을 하고 있으나, 이는 사실과 전혀 다릅니다.
1) 즉, 피고는 2017. 8. 5. 경 자신이 직접 매매당사자가 되어 소외 김갑순과 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 직접 체결하고, 매도인을 소외 김갑순, 매수인을 피고로 한 부동산매매계약서를 작성한 다음, 곧이어 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하기 위하여 소외 김갑순과 공동으로 소외 강서구청으로부터 토지거래허가까지 득하였습니다.
2) 그 후, 피고는 원고로부터 수차에 걸쳐 ‘당초 약속대로 부산 강서구 ○○ 동 956-1 및 367-1 토지 2필지의 소유권을 즉시 이전해 달라.’는 독촉을 받자, 소외 김갑순에게 양해를 구하여 그 소유명의를 원고로 변경하기로 승낙을 받고, 같은 해 10. 22. 소외 강서구청으로부터 매수인을 원고로 하고, 매도인을 소외 김갑순으로 한 토지거래허가를 새로이 득하였던 것입니다.
3) 그럼에도 불구하고, 피고는 이 사건 부동산을 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하기로 한 약정을 일방적으로 어긴 채 소외 박수용과 공모하여 원고 몰래 같은 해 11. 3. 이 사건 부동산의 소유권을 자신의 명의로 일방적으로 이전해 버렸던 것입니다.
4) 따라서, 소외 박수영이 소외 김갑순으로부터 이 사건 부동산을 매수하면서 소외 김갑순과 간에 매수인을 피고로 매매계약서를 작성토록 한 것이 아니라, 피고가 직접 매매당사자가 되어 소외 김갑순과 간에 위 매매계약을 체결하였고, 피고가 소외 김갑순의 동의를 얻어 이 사건 부동산의 소유명의를 원고로 변경하여 이전등기하기로 하고, 관할구청으로부터 매수인을 원고로 변경한 토지거래계약허가까지 득하였음은 분명한 사실입니다.
5) 그러나, 소외 박수영이 직접 위 매매계약의 매매당사자가 되어 소외 김갑순과 매매계약서를 작성하거나 소외인에게 자신과 피고와 간의 명의신탁약정사실을 고지하고, 소외 김갑순과 계약상 매수인 명의를 피고명의로 하기로 의논한 바는 결코 없으므로 피고의 위 주장은 전혀 근거가 없는 허위주장입니다.
2. 또한, 피고는 같은 준비서면을 통해 ‘따라서 소외 박수영과 피고사이의 명의신탁약정은 무효이고, 이 경우 부동산실명법 제4조 2항에 따라 피고명의의 소유권이전등기도 무효이므로 원고와 피고와 간의 이건 계약은 원시적으로 물권변동이라는 목적을 달성할 수 없는 계약이 되어 무효가 된다.’라는 취지로 항변하고 있으나, 이 역시 앞뒤가 전혀 맞지 않는 억지 주장입니다.
1) 피고는 이건 소송이 제기된 후 수차에 걸친 재판이 진행되는 동안 ‘소외 박수영이 이건 합의약정을 전부 이행하였으므로 원고는 이건 가처분결정의 신청취하를 이행하여야 한다.’고 이건 소송의 쟁점과는 동떨어진 억지주장만 막연하게 되풀이하면서 자신의 주장에 대한 입증도 제대로 하지 않은 채 변론기일을 차일피일 지연시켜 오다가 이건 소송이 결심단계에 이르게 되자, 다급한 나머지 엉뚱하게도 자신이 소외 박수영과 명의신탁약정을 체결하였 다고 스스로 인정하면서 위 매매계약에 관한 실체적인 사실관계를 허위로 조작하는 한편, 부동산실명법 제4조(명의신탁약정의 효력)의 각 조항의 해석마저도 아전인수격인 억지주장을 하고 있으나, 이 역시 위 법에 관한 법리를 오인한 잘못을 범하고 있습니다.
① 즉, 위 부동산실명법 제4조 1항 및 2항 규정을 살펴보면 동법 규정에 따라 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고, 이에 따라 행하여진 등기에 의한 물권변동은 무효로 되나, 위 2항 말미에는 ‘명의수탁자가 그 일방당 사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 경우에는 그러하지 아니하다.’는 단서조항이 명시되어 있습니다.
② 따라서, 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고, 이에 따라 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 원소유자와 직접 부동산매매계약을 체결한 후, 그 매매계약에 기하여 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자명의로 마친 경우에는 ‘계약명의신탁’에 해당되어 위 명의신탁약정의 무효에도 불구하고, 그 소유권이전등기에 의한 당해 부동산에 관한 물권변동자체는 유효한 것으로 취급되어 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되는 것이어서 ‘피고명의의 소유권이전등기는 무효이다.’라고 운운하는 피고의 주장은 마땅히 배척되어야 할 것 입 니다.
[대법원 2000. 3. 24. 선고 98도 4347호 판결 참조]
③ 백보 양보하여 피고의 위 주장을 일부 인정한다 하더라도 이 경우 명의신탁자가 원소유자로부터 부동산을 매수하면서 명의수탁자명의를 빌려 소유권이전등기를 경료하기로 약정하는 3자간 ‘등기명의신탁’에 해당되어 그 명의신탁약정은 역시 무효이고, 원소유자와 명의수탁자사이의 소유권이전등기도 무효가 되므로 소유권은 여전히 원소유자에게 귀속되는 결과를 초래합니다.
[따라서 피고의 위 주장은 결과적으로 자신의 권리를 해하는 것이 되어 마침내 이건 부동산에 대한 자신의 소유권을 상실하게 되므로, 원고의 이건의 청구에 대하여 기각을 구하는 피고에게는 재판상의 실익이 전혀 없습니다.]
3. 그럼에도 불구하고, 위 법 4조 3항에는 ‘그 무효는 제삼자에게 대항하지 못한다’고 명시하고 있는 바, 이를 자세히 살펴보면 결국 위 조항은 계약명의신탁이든, 등기명의신탁이든 어느 경우에도 제삼자인 원고에게는 대항하지 못하며 또한 상대방인 피고가 이건 토지의 실소유자가 아닌 것에 대하여 제삼자가 악의든 선의든 불문하는 것임을 알 수 있습니다.
1) 즉, 어떤 사람이 타인을 통해 부동산을 매수함에 있어 매도인과 매수인명의 및 소유권이전등기명의를 그 타인명의로 하기로 약정하였다면 위 명의신탁자와 명의수탁자 간의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이어서 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자를 당사자로 보아야 할 것이고,
[대법원 1993. 4. 23. 선고 92다 909호 판결 및 대법원 1997. 5. 16. 선고 95다 29116호 판결 각 참조]
아울러, 위 명의수탁자명의로 경료된 명의신탁등기에 터 잡은 명의수탁자와 제삼자 간의 계약체결이나 제삼자명의의 후속등기는 제삼자가 명의수탁자의 처분행위에 적극 가담함으로써 사회질서에 반한다고 판단되는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 두고 바로 무효라고 볼 수는 없다는 것입니다.
[대법원 2004. 8. 30. 선고 2002다 48771호 판결 참조]
2) 그리고, 원고를 위 법 규정의 제삼자로 볼 수 있는지 여부에 관하여 살펴보면,
① 피고는 소외 박수영의 원고에 대한 채무금의 변제가 불능에 빠지게 되자 소외 박수영이 원고에게 변제해야 할 위 금 4억 5천만 원의 변제에 갈음하여 원고에게 이건 토지를 대물로 변제하겠다는 청약의 의사를 표시하고, 그 이행의 방법으로 2018. 1. 20. 원고와 공동으로 소외 강서구청으로부터 이건 부동산에 대한 토지거래계약허가를 득하였던 것입니다.
② 그러나, 피고가 소외 박수영과 공모하여 이건 부동산의 소유권이전등기를 차일피일 미루어오는 바람에 원고에 의해 형사고소를 당하자 같은 해 3. 10. 위 박수영은 원고에게 해운대경찰서에서 위 금원 및 미지급이 자를 같은 해 3. 30. 까지 우선 변제키로 한 각서를 작성하여 교부해 주었습니다.
③ 이어 같은 해 3. 15. 원고와 소외 박수영, 소외 박영순 등 3자간에 소외 박갑돌이 원고에게 변제해야 할 수표금채무원금 15억 원 중 위 금원을 공제한 나머지 금 10억 5천만 원의 변제에 갈음한 합의약정이 새로이 체결되었습니다.
④ 그 후, 피고는 위 박수영이 위 금 4억 5천만 원과 미지급이 자를 약정기일인 같은 해 3. 30. 까지 변제하지 못할 경우 자신이 이건 토지를 대물로 변제키 로 하고, 이를 담보하기 위하여 같은 해 3. 18. 원고에게 이건 토지에 관하 여 채권최고액 금 3억 5천만 원으로 한 근저당권설정계약을 체결하고, 이에 기한 근저당권설정등기까지 경료해 주었던 것입니다.
⑤ 따라서, 위와 같은 일련의 사실경위를 살펴보면 원고는 제삼자로서 피고를 물권자임을 기초로 피고와 간에 새로운 이해관계를 맺었다 할 것이고, 그렇다면 원고와 피고 간에 체결된 이 사건 대물변제예약 및 근저당권설정계약은 당연히 유효한 것이어서 ‘원, 피고 간의 이건 대물변제예약은 원시적으로 물권변동이라는 목적을 달성할 수 없는 계약이 되어 무효가 된다.’는 취지의 피고 주장은 어느 모로 보나 그 이유가 없어 마땅히 배척되어야 할 것 입 니다.
[대법원 2001. 6. 26. 선고 2001이다 5371호 판결 참조]
3) 그럼에도 불구하고, 피고는 자신의 범법행위를 스스로 인정함으로써 이건 재판상의 불이익이나 형사적 처벌을 감수하면서까지 그 사실관계를 조작하려고 획책하고 있는 바, 이는 상식적으로도 납득할 수 없는 허위의 주장이므로 일고의 가치조차 없습니다.
4) 그러나, 만약 피고의 주장을 그대로 인정할 경우 이로써 피고와 소외 박수영이 서로 공모하여 부동산실명법 제7조 소정의 벌칙규정을 위반하는 불법행위를 범하였음은 물론이고, 매도인인 소외 김갑순마저 피고와 소외 박수영으로 하여금 위 법 제3조의 규정을 위반하도록 방조하는 위법행위를 범하였으므로 동인들은 위 법 소정의 과징금부과와 형사적인 처벌을 피할 수 없는 결과를 초래합니다.
4. 결어
따라서, 각 증거에 의해 인정되는 ①2017. 11. 3. 피고가 이 사건 부동산을 소외 김갑순으로부터 매수하면서 그 매수대금 전액을 원고로부터 차용한 금 4억 5천만 원으로 충당하고 피고명의로 소유권이전등기를 경료한 사실, ②그 후, 소외 박수영이 원고에 대한 채무금에 대한 변제가 불능에 빠지게 되자 피고가 소외 박수영과 함께 위 금 4억 5천만 원의 변제에 갈음하여 원고에게 이 사건 토지를 대물로 변제하겠다는 청약의 의사를 표시하고 그 이행의 방법으로 2018. 1. 20. 원고와 공동으로 소외 강서구청으로부터 이 사건 부동산에 대한 토지거래계약허가까지 득한 사실, ③그러나, 피고가 소외 박수영과 공모하여 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 차일피일 미루어오다가 원고로부터 형사고소를 당하자 같은 해 3. 10. 위 박갑돌이 해운대경찰서에서 위 금원 및 미지급이 자를 같은 해 3. 30. 까지 우선 변제키로 한 각서를 작성하여 교부해 준 사실, ④이어 같은 해 3. 15. 원고와 소외 박수영, 소외 박영순 등 3자간에 위 박수영이 원고에게 변제해야 할 수표금채무원금 15억 원 중 위 금원을 공제한 나머지 금 10억 5천만 원의 변제에 갈음한 합의약정이 체결된 사실, ⑤ 같은 해 3. 18. 소외 박수영이 위 금 4억 5천만 원을 약정기일 내에 변제하지 못할 경우 피고가 이건 토지를 대물로 변제키로 하고, 이를 담보하기 위하여 원고에게 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 금 3억 5천만 원으로 한 근저당권설정등기를 경료해 준 사실, ⑥ 그러나, 피고 및 소외 박수영의 귀책사유로 인해 위 합의약정이 이행불능에 빠지게 되자 같은 해 7. 12. 원고가 소외 박수영에게 위 합의약정의 해제를 통고한 사실등을 종합하여 이 사건의 사실경위를 자세히 살펴본다면, 이건 소송에 관하여 원고가 일관되게 주장해 온 사실관계와 전부 일치함을 명백하게 알 수 있으므로, 원고의 이건 청구는 당연히 인용되어야 할 것입니다.
2019. 10. 20.
위 원고 ○ ○ ○ (인)
○○지방법원 민사 ○○단독 귀중